CONTRATOS

El contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer una cosa. Cada parte puede ser de 1 o varias personas. El contrato no es lo mismo que la convención, el contrato es una fuente creadora de derechos.

Clasificación de los Contratos

Unilaterales y bilaterales: la condición resolutoria contractual solo obra en los contratos bilaterales. La excepción de contrato no cumplido se supone que opera en contratos bilaterales.

Onerosos y gratuitos: son importantes porque constituyen un criterio para excluir el carácter de mercantil de un contrato.  Otra importancia es que los contratos gratuitos se hacen in tuito persona por lo tanto no se transmiten. Generalmente el error en la persona vicia el consentimiento en los contratos gratuitos. En lo que tiene que ver con la graduación de la responsabilidad, en los contratos en los que solo se beneficia el acreedor, el deudor va a responder solo por culpa grave, pero en los contratos donde ambos se benefician el deudor solo responde hasta por culpa leve y grave. En los contratos donde solo se beneficia el deudor, este llega a responder hasta por culpa levísima, incluyendo aquí la culpa grave y leve.  Otra utilidad de esta clasificación es la acción pauliana, que tiene que ver con que el acreedor puede aspirar a revocar los actos de enajenación que haga su deudor a 3ras personas, esto lo debe hacer acreditando el perjuicio y demostrando mala fe del deudor y de la 3ra persona, todo esto se da si el contrato fue oneroso. Si el contrato fue gratuito, además del perjuicio solo se debe demostrar la mala fe del deudor sin importar la de la 3ra persona.

Conmutativos y aleatorios: en los conmutativos las prestaciones se consideran equivalentes y en los aleatorios la utilidad o ganancia está sujeta a una contingencia o hecho incierto.      Esta clasificación es importante por la lesión enorme ya que se predica exclusivamente para los contratos conmutativos. Otra importancia es la teoría de la imprevisión que consiste en que si por circunstancias imprevisibles se pierde el equilibrio económico del contrato y además circunstancias que aparecen después del perfeccionamiento del contrato, la parte afectada tiene derecho a que se replanteen de nuevo las condiciones del contrato. En la teoría del la imprevisión es posible cumplir la obligación pero le es excesivamente oneroso cumplirla mientras que en el caso fortuito es imposible cumplir la obligación.

De libre discusión y de adhesión: en los contratos de libre discusión ambas partes discuten las cláusulas y en los de adhesión una de las partes de adhiere a las cláusulas de otro.  La importancia de estos contratos tiene que ver con la interpretación de estos; en los contratos de adhesión las cláusulas han de interpretarse a favor de la parte adherida.

De acuerdo a su perfeccionamiento son: consensuales, solemnes y reales: los consensuales se perfeccionan con el simple acuerdo de voluntades; los solemnes con el cumplimiento de una formalidad que exija la ley; y los reales se perfeccionan con la entrega de la cosa. Es importante esta clasificación por la necesidad de saber el momento en que el contrato nace a la vida jurídica y por ende saber si ya produjo obligaciones.  El perfeccionamiento indica celebración del contrato y es diferente de agotamiento.

De ejecución instantánea y de ejecución sucesiva: los de ejecución instantánea son aquellos donde la obligación es posible que se cumpla en un solo momento y los de ejecución sucesiva son aquellos donde la obligación se cumple periódicamente como el contrato de suministro.  Hay contrato de ejecución instantánea con cumplimiento escalonado, como cuando se compra un carro por 50 millones, se dan 30 y los otros 20 en 3 meses. La utilidad de esta clasificación s que la disolución, bien por incumplimiento o por nulidad, en los contratos de ejecución instantánea, produce efectos retroactivos hacia el pasado, mientras que para los contratos de ejecución sucesiva solo tendrán efectos hacia el futuro.

Nominados e innominados: los nominados están estipulados en la ley y los innominados no lo están.

Según su función económica pueden ser: de enajenación, de prestación de servicios y para definir conflictos jurídicos: los de enajenación tienen por finalidad enajenar total o parcialmente la propiedad, ejemplo, permuta, donación, compraventa. Esta clasificación es criticada porque a la luz del CC no es posible ya que en Colombia no se da la enajenación parcial; los contratos de prestación de servicios son aquellos que tienen como finalidad que una parte preste servicios a otra, ya sea mediante su propia fuerza, sus cosas o con su patrimonio. Se subclasifican en 3 modalidades: con su propia energía (C de trabajo, mandato), con las cosas (arrendamiento comodato) y con el patrimonio (fianza y la solidaridad); los contratos para definir conflictos jurídicos como la transacción, el compromiso, la conciliación.

Sanciones A Los Contratos

Se dividen en 2 grupos: el 1ro, donde está la inexistencia, la nulidad absoluta y la rescisión y el 2do grupo donde está la resolución, la resciliación y la terminación.  Se dividen así porque cada grupo tiene características diferentes. El 1er grupo que se dan antes o paralelas a la celebración del contrato, estas sanciones atacan al contrato mismo, a la fuente misma. En el 2do grupo las causas que las originan son posteriores al perfeccionamiento del contrato, atacan no al contrato sino a las fuentes de este.

Algunos autores hablan de la oponibilidad, que indica si el acto es oponible a los sujetos, si tiene efectos, es decir, que tiene efectos para las partes y a no ser que medie la publicidad el acto no sería oponible a 3ros.

Inexistencia: tiene como causales ausencia de consentimiento, objeto y causa y falta de solemnidades que exige la ley para la formación del acto. El contrato no produce efectos.  No tiene utilidad que se haga el reconocimiento oficioso.  No hay declaración judicial.  No hay saneamiento.  Si el acto no existe es inútil alegarla.

Nulidad absoluta: tiene como causales la incapacidad absoluta, objeto y causa ilícita, los incapaces son los sordomudos que no se dan a entender, impúberes y dementes.  El contrato si produce efectos. Si se puede dar el reconocimiento oficioso por parte del juez siempre y cuando la causal esté en el contrato de forma manifiesta, que las partes del proceso sean iguales a las del contrato que el contrato se haya invocado en el proceso como fuente de obligación.  Si hay declaración judicial.  Se da el saneamiento por ratificación cuando la incapacidad es absoluta y otra causa es por prescripción extraordinaria. La parte legitimada para pedirla es la parte afectada, quien tenga interés (acreedor) y el ministerio público.

Nulidad relativa: tiene como causales la incapacidad relativa, vicios del consentimiento como el error, la fuerza y dolo. El contrato si produce efectos. Si se da el reconocimiento oficioso por el juez. Si hay declaración judicial.  Se da el saneamiento por ratificación por cualquier causal y por prescripción ordinaria civil (4) comercial (2).

Conceptos

Resolución: acto por el cual las partes dejan sin efecto un contrato que han celebrado.

Rescisión: anulación de un contrato que adolece de un vicio de nulidad relativa.  Se da por nulidad relativa y para esto se interpone la acción recisoria. También se da por la lesión enorme y por vicios redhibitorios  y esta última se critica porque los vicios deben ser anteriores al contrato y deben ser ocultos.

Resolución: habrá que presentar demanda de resolución por incumplimiento total, parcial o moroso de alguna de las partes, también se da por mutuo acuerdo y por la excesiva onerosidad de la prestación (teoría de la imprevisión), según la doctrina esto se da para los contratos bilaterales conmutativos y de ejecución sucesiva.

Resiliación: es un acto jurídico unilateral por el cual se da por terminado un contrato unilateral o bilateral. Generalmente produce efectos hacia el futuro. Sería inoponible a 3ros ya que es una cuestión bilateral.

Terminación: su fuente es el incumplimiento de un contrato de ejecución sucesiva por incumplimiento de las partes, sus efectos son hacia el futuro.

Efectos de las obligaciones

A pedir la ejecución forzada de la obligación, a obtener la indemnización de perjuicios y otro efecto de las obligaciones son los derechos auxiliares para asegurar la solución de crédito, como la acción pauliana, de simulación y oblícua.

Efectos de los contratos

Obligaciones y correlativamente los derechos que se general. Generalmente son efectos relativos, es decir, se dan solo para las partes. Una parte en un contrato es aquella persona que con su declaración de voluntad interviene en la celebración de un contrato. Sin embargo, hay unas excepciones donde los efectos del contrato, sus obligaciones y sus derechos no incumben solo a las partes sino también a otras figuras como la representación, herederos, estipulación por otro y para otro.  La representación no sería en verdad una excepción ya que el representante actúa por el representado. Los herederos en el caso de que los contratos no se extinguen por la muerte, ellos vendrían a ser quienes continuaran representando a la parte en el contrato.  En la estipulación por otro y para otro intervienen 3 sujetos, el estipulante, el promitente y el beneficiario. En la estipulación por otro el promitente se obliga a que otra persona de la cual no es representante ni mandatario cumpla una prestación de dar, hacer o no hacer, sin embargo, este 3ro no se obliga sino manifiesta su voluntad de cumplir con la prestación que ha prometido, por lo tanto si manifiesta su voluntad ya sería parte y estaría dentro del contrato. En la estipulación para otro el promitente se obliga a cumplir  una prestación de dar, hacer o no hacer a favor de un 3ro llamado beneficiario. Esta figura si es una excepción a la regla general de los contratos, producen efectos para las partes puesto que el beneficiario sin haber manifestado su voluntad resulta siendo titular de unos derechos que puede exigir al promitente.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa es el contrato en que una de las partes de obliga a dar una cosa y la otra, pagarla en dinero. La compraventa no es más que el intercambio de una cosa por dinero. La parte que se obliga a dar la cosa es el vendedor y la que se obliga a pagar el dinero es el comprador.

Características de la compraventa

1.     Es un contrato bilateral porque genera obligaciones para ambos contratantes. Para el vendedor se obliga a hacer una obligación de dar principalmente, efectuar la entrega y tradición de la cosa.  Para el comprador, pagar por la cosa un precio que consiste principalmente en dinero pero que también pude ser ese precio parte en dinero y parte en contra cosa, con tal que esa otra cosa no valga menos que el dinero, puesto que en tal evento no habría compraventa sino permuta.

2.     Es un contrato oneroso porque ambas partes pretenden utilidad gravándose recíprocamente.

3.     Es naturalmente conmutativo pero accidentalmente aleatoria. Conmutativa porque generalmente las prestaciones que se generan para ambas partes se tienen como equivalentes, pero ello no impide que la utilidad para una de las partes pueda quedar sujeta a una contingencia o alea y en tal evento sería un contrato aleatorio.

4.     Es un contrato principal porque no requiere la existencia de otro contrato.

5.     Es un contrato de ejecución instantánea  porque todas las obligaciones principales  son susceptibles de cumplirse en un solo momento o instante.

6.     Es un contrato nominado.

7.     Generalmente es consensual (bienes muebles) y será solemne tratándose de inmuebles, servidumbres, sucesión hereditaria.

8.     La compraventa no es un modo sino un titulo traslaticio de dominio, es decir, que con la sola celebración del contrato de compraventa no se transfiere el dominio o propiedad al comprador, simplemente es un título porque crea la obligación de transferir dicho derecho real (dominio).

Compraventas comerciales, agrarias y civiles

Comerciales: de acuerdo con el artículo 20 del C de Co son comerciales la compra de cosa mueble o inmueble con la finalidad de revenderla y además la reventa de la misma. Existen unos criterios para determinar la intención de ejercer el comercio en la compraventa: circunstancias mismas del contrato, básicamente lo que se tiene en cuenta es la pluralidad de las cosas objeto de la compraventa ya que no es lo mismo comprar una cosa que 50 cosas; en lo que tiene que ver con los sujetos del contrato, se tiene en cuenta las partes del contrato.

Otra compraventa comercial es comprar una cosa mueble con la intención de arrendarla.

Todas las compraventas que no sean comerciales son agrarias o civiles.

Si la formación y la enajenación de productos agrarios o constituyen acto mercantil y por lo tanto serán regidos por la actividad mercantil.  Para que una venta sea agraria  se necesita que la venta la venta la realice un trabajador agrario, que el objeto de la venta sea un producto agrario y que ese producto agrario que se venda lo haya generado o producido el mismo trabajador que realiza la venta.

Importancia de distinguir cuando un contrato es agrario, civil o comercial

Por las normas aplicables al contrato de compraventa; en cuanto a quien va a resolver el conflicto que pueda darse con relación a ese contrato. La competencia la tiene el juez civil del circuito. Si la compraventa es civil se tiene en cuenta la cuantía para ver si el competente es el juez municipal o el del circuito.

Capacidad en la compraventa

Toda persona es capaz salvo que la ley expresamente lo haya señalado como incapaz y la ley señala unos incapaces absolutos y relativos.

Son incapaces absolutos los impúberes (hombres y mujeres menores de 14), los dementes y sordomudos que no puedan darse a entender por ningún medio. Son incapaces relativos los menores púberes o menores adultos (- 18 y +14) y los disipadores declarados por interdictos. Son incapaces especiales aquellas personas que tienen capacidad general para celebrar actos jurídicos sin embargo la ley les prohíbe celebrar específicamente una determinada clase de actos o contratos.

Incapacidades especiales

En razón del parentesco: entre cónyuges y entre padre e hijo de familia.  Entre cónyuges: se sustentaba esa prohibición a los cónyuges de celebrar compraventas con el fin de proteger a la mujer de la potestad marital que ejercía sobre ella el marido.  Evitar que una misma persona manifieste su voluntad tanto como vendedor como comprador.  Con la finalidad de proteger intereses de 3ros, como por ejemplo los de los acreedores. La corte declaró inexequible esta incapacidad. Su efecto es la nulidad absoluta, no había forma de sanearla solo con la prescripción. Entre padre e hijo de familia:   la venta entre ellos está prohibida si es entre padre e hijo sometido a la patria potestad esto se dio con el fin de evitar que una misma persona (padre) manifieste su voluntad como vendedor y comprador, con la finalidad de proteger los intereses de los 3ros. La patria potestad del hijo matrimonial del hijo la ejercen los padres conjuntamente, la del hijo extramatrimonial hay que ver si se reconoció.  Si se reconoció el hijo, la patria potestad la ejercen los padres conjuntamente si viven juntos. Si no viven juntos la tendrá el padre o la madre con quien viva el hijo. El reconocimiento debe ser voluntario. Si el padre no reconoció el hijo o el reconocimiento no fue voluntario la patria potestad la tiene únicamente la madre. Para el hijo adoptivo se aplica lo mismo que para el hijo matrimonial legítimo. A no ser que lo haya adoptado una sola persona. Si el padre se separó de la madre y vive con otra, la patria la tiene quien vive con el niño y si vive con la madre y el padre lo reconoció, la patria potestad la tiene la madre así lo haya reconocido.

En razón del cargo que se ocupa: administradores de establecimientos públicos es una incapacidad especial para vender, hace referencia a que los representantes legales de las entidades públicas en principio no pueden vender los bienes de esta, salvo dos excepciones, cuando la venta se refiera a la de bienes para lo cual tiene la facultad ordinaria prevista en los estatutos de las entidades, es decir, cuando la venta sea en ejercicio de sus facultades ordinarias prevista en los estatutos de la entidad y la segunda excepción es cuando se obtenga la autorización de la autoridad competente para la venta que no haga parte de sus facultades ordinarias. El fundamento de esta incapacidad especial es para una mayor protección de los bienes del estado. Los efectos según Valencia Zea es una nulidad absoluta, pero según Bonivento es una nulidad relativa porque la prohibición no es absoluta y porque aún en el evento de que se venda sin la autorización de la autoridad competente la nulidad se puede sanear por acto posterior es decir, mediante la ratificación de la venta que haga dicha autoridad competente. Funcionarios públicos estos no pueden comprar los bienes estatales ni los bienes particulares que se vendan por sui ministerio. Busca proteger los bienes del estado y los particulares y por razones éticas. Los efectos son los de una nulidad absoluta.  Jueces, secretarios y abogados litigantes  no pueden comprar los bienes que se vendan aún en pública subasta como consecuencia de litigios en donde ellos han intervenido. Los fundamentos son proteger los bienes del estado y los de los particulares. Los efectos son los de una nulidad absoluta.

En razón al vínculo legal o convencional: Guardadores, tutores y curadores hay que diferenciar dos casos, una incapacidad para comprar los bienes del pupilo ya sea bienes muebles o inmuebles. Si se trata de bien mueble se pueden comprar al pupilo los bienes siempre y cuando medie autorización de otro guardador, en caso de que tenga un solo curador con autorización judicial. Si es para comprarle al pupilo un bien inmueble no es posible. Hay otra situación y es que el tutor coja los bienes del pupilo y los venda a un 3ro. Igual se diferencia entre bienes muebles e inmuebles. Si se pueden vender los bienes muebles, si se trata de inmuebles el guardador puede venderlos únicamente con autorización del juez y la venta debe ser en pública subasta. Los efectos son, si es compra de muebles es nulidad relativa, si es compra de inmuebles es nulidad absoluta. Si se venden muebles no hay incapacidad, si se venden inmuebles es nulidad relativa. El fundamento es proteger los bienes del pupilo, evitar ventajas desmedidas a favor del administrador y evitar el autocontrato. Mandatarios, síndicos y albaceas consiste en una incapacidad solo para mandatarios y síndicos ya que los albaceas no se consideran incluidos porque de acuerdo al Art. 1351 CC se sujetan a las reglas de los guardadores. A los mandatarios que se entienden también para los síndicos, les está prohibido venderle los bienes al mandante que este le ha encomendado comprar, ni podrá comprarle las cosas que este le haya encargado vender. Los efectos es nulidad relativa, ya que es saneable por el mandante en acto o ratificación posterior. El fundamento es evitar que mandatarios y síndicos obtengan ventajas desmedidas.

Por conveniencia interna y externa del estado colombiano: para gobiernos extranjeros un gobierno extranjero no puede adquirir inmuebles en Colombia para destinarlos para su sede diplomática salvo que a Colombia se le permita adquirir inmuebles para esa misma finalidad en el país de dicho gobierno extranjero. Los efectos  es la nulidad relativa, además algunos sostienen que la venta se saneé si el gobierno extranjero luego expide una ley que lo ratifique. Extranjeros los baldíos ubicados en las costas nacionales y las zonas de frontera no se le pueden adjudicar a los extranjeros sino solo a los colombianos nacionales. Tales tierras baldías adjudicadas a los nacionales colombianos, estos no se las pueden vender a extranjeros. Los efectos son los de una nulidad absoluta.

El Consentimiento en la Compraventa

El consentimiento hace referencia a ponerse de acuerdo con otro y esto debe recaer minimamente en los elementos esenciales del acto pero lo ideal es que también exista un acuerdo con el otro con relación a los elementos tanto esenciales como naturales y accidentales del contrato. Específicamente en materia de compraventa el consentimiento implica ponerse de acuerdo con otro mediante la declaración de voluntad en torno al precio y a la cosa.  El consentimiento debe exteriorizarse en la compraventa. Generalmente es consensual es decir, que es libre en torno al acuerdo de la cosa, puesto que basta el simple acuerdo de voluntades sobre el precio y la cosa para que exista compraventa solo si se trata de bienes muebles. Excepcionalmente la venta es solemne y esa solemnidad de la compraventa puede ser por disposición legal o por voluntad de las partes. Por disposición legal indica que cuando haya una norma que exige una formalidad legal para el perfeccionamiento o celebración del contrato. Las ventas solemnes por disposición legal son: las de inmuebles, servidumbres y sucesión hereditaria. Las ventas de naves y aeronaves mayores han de celebrase con solemnidad que es la escritura pública. Las ventas en pública subasta también son solemnes y su solemnidad está en el acta de remate y en la providencia que apruebe el remate.

En lo que se refiere a los inmuebles, hay una excepción que son los muebles por anticipación (inmuebles por adherencia y por destinación) ya que la venta no se requiere que se haga por escritura pública.

En lo concerniente a la sucesión hereditaria, esta puede venderse solo si la persona está muerta ya que la sucesión de una persona viva no es posible que se venda.

Ventas solemnes por acuerdo de las partes: ya sea por escritura pública o por documento privado. En una venta solemne por voluntad de las partes, el acuerdo tiene que ser expreso no tácito. Solo con la escritura publica o privada se perfecciona la venta. Las consecuencias de esta venta son: mientras no se otorgue la escritura publica o privada la venta no se perfecciona, es decir, se entiende no celebrada y cualquiera de las partes se puede arrepentir de celebrar el contrato de compraventa sin ningún perjuicio en su cargo. No obstante si ya se efectuó la entrega de la cosa ninguna de las partes podrá retractarse puesto que la entrega de la cosa se entiende como una resolución tacita del acuerdo de las partes  de pretender perfeccionar  la venta con una escritura que no exige la ley.

Ventas con Arras

Las arras es una suma de dinero o cualquier otra cosa que una de las partes entrega para garantizar la celebración de un contrato como señal de que este ya esta perfeccionado. Cuando es para garantizar la celebración de un contrato se llaman arras de retractación o penitenciales y las que se entregan como señal del perfeccionamiento del contrato son arras confirmatorias.

Arras de retractación o penitenciales

Es una suma de dinero o cualquier otra cosa que una de las partes entrega a la otra para garantizar la celebración de un contrato de compraventa quedando facultada cualquiera de las partes para retractarse o desistir de la celebración del contrato dentro del termino acordado o dentro el termino legal. Consecuencias: la parte que se allano a cumplir no esta facultada para exigir el cumplimiento del contrato. Las arras de retractación se miran entonces como una resolución extrajudicial  fundada en el acuerdo de las partes.  Si una de las partes se retracta perderá las arras si las dio o las recibirá dobladas si las recibió. Esto significa que la parte que se allano a cumplir no tendrá derecho a reclamara la indemnización de perjuicios.  La facultad de retracto debe ejercerse dentro del término pactado siempre y cuando no se haya entregado la cosa no se haya otorgado escritura pública. Se deberá ejercer dentro del término pactado y si no se estableció término  será de 2 meses siguientes a la convención siempre y cuando no se haya efectuado la entrega de la cosa u otorgado escritura publica. Lo anterior significa que si una de las partes se retracta después de finalizado el plazo convencional o legal o incluso dentro de dicho plazo pero ya habiéndose efectuado la entrega de la cosa u otorgado escritura publica, la parte que se allano a cumplir tendrá derecho si así lo desea a exigir el cumplimiento del contrato y optar además por la indemnización plena de perjuicios. La retractación o desistimiento no es tacita, debe expresarse; si se trata de muebles puede hacerse a través de cualquier medio si es de inmuebles debe hacerse a través de notario. Esto significa que si la parte guarda silencio durante todo el plazo u oportunidad para retractarse no podrá argüir que desistió de celebrar el contrato y por tanto la otra parte que se allano podrá exigir si así lo quiere el cumplimiento del contrato y la indemnización de perjuicios. Si no hay retractación, las arras se imputan como parte del precio.

Arras confirmatorias

Consisten en una suma de dinero o de cualquier otra cosa que una de las partes da a la otra en señal de haberse perfeccionado el contrato o haber quedado las partes convenidas. Consecuencias: ninguna de las partes tendrá derecho a retractarse, por tanto si alguna lo hace, la otra podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato y en ambos casos la indemnización de perjuicios. No se pueden retractar porque el contrato ya esta perfeccionado. Si el contrato se cumple, las arras se imputan al precio  si las dio el comprador, o este las devuelve si fue quien las recibió. Para que se entiendan que las arras son confirmatorias se han de expresar en el contrato.

Presunción de arras de retractación o penitenciales

Si no se expresa en el contrato que las arras se dieron como prueba del perfeccionamiento de este o haber quedado las partes convenidas, se presumirá que las arras son de retractación o penitenciales.

Arras confirmatorias penales

Es una suma de dinero o en cualquier otra cosa que una de las partes da a la otra como prueba o señal de haberse perfeccionado el contrato y que por tanto no hay lugar a la retractación, razón por la cual una de las partes incumple la otra, es decir, la que se allano a cumplir podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato y en ambos casos además optar por la indemnización integral de perjuicios o bien hacer efectivas las arras, es decir, quedándose con ellas si las recibió o exigiendo su restitución doblada si las dio.

Objeto en el contrato de compraventa

1.     Que el objeto exista o se espera que exista:

·         El objeto debe existir: si el objeto existe se predica la existencia del contrato.

·         Que el objeto no exista ni se espera que exista: no existe compraventa por la ausencia del objeto.

·         Que el objeto haya existido pero al momento de celebrarse el contrato dejo de existir: no existe compraventa, se da el pago de perjuicios, si el vendedor sabia que la cosa había dejado de existir y no habrá lugar a la indemnización de perjuicios si no se tenia conocimiento.

·         Que le objeto no exista pero se espera que exista: se conoce como  venta de cosa futura y la consecuencia es que la venta esta sujeta a una condición suspensiva, es decir, que se dará la venta si logra existir la cosa. No es lo mismo que la venta aleatoria ya que aquí lo que es aleatorio es la utilidad.

·         Que el objeto exista pero al momento de celebrase el contrato de encuentre disminuido, desmejorado o le falte alguna parte: si la parte que falta es insignificante el contrato subsiste pero el comprado puede pedir rebaja del precio; si la parte desmejorada es significativa, el contrato existe pero el comprador tiene derecho a desistir de este. Dependiendo de la buena o mala fe tiene derecho a la indemnización de perjuicios.

·         Que el objeto exista pero que al momento de celebrar el contrato haya perdido su actitud natural: se asimila como si la cosa no existe y hay que predicar la inexistencia del contrato.

2.     Cosa determinada o determinable: hay que distinguir si la venta recae sobre especie o cuerpo cierto o si recae sobre cosa género. Si es cuerpo cierto su determinación debe ser plena, si es sobre cosa genero simplemente hay que señalar la calidad y la cantidad. La cosa puede ser determinable es decir, que pese a no determinarse plenamente se pueden señalar las pautas o reglas para que con posterioridad a su perfeccionamiento se pueda lograr la determinación del objeto.

3.     Que la cosa pueda ser vendida: hay cosas que por su naturaleza o por disposición legal no pueden venderse. Tampoco pueden venderse la cosa propia donde se dice que hay falta de causa. Tampoco puede venderse la cosa embargada, la cosa ajena.

En Colombia vale la cosa ajena por lo del titulo y el modo. Como la venta vale sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, este podrá reivindicar la cosa en contra de su poseedor, el comprador tiene derecho a denunciarle el pleito al vendedor  para que ese sanee la venta. Si el comprador actuó de mala fe  tendrá derecho a que el vendedor le sanee la venta  pero no a la indemnización de perjuicios. Si lo que se vende es hurtado y el comprador lo sabía no tiene derecho a nada.  El comprador puede adquirir la cosa vendida por prescripción. Si el verdadero dueño ratifica la venta, confiere al comprador el derecho de propiedad, pero hay que entender que es desde la entrega de la cosa no desde la fecha de la venta. Si el vendedor con posterioridad a la venta adquiere el dominio de la cosa, el comprador adquiere el dominio desde la fecha de la entrega de la cosa.  El comprador puede adquirir el dominio de la cosa bien por prescripción, por ratificación de la venta que haga el verdadero dueño y por el hecho de que el vendedor adquiera la propiedad de la cosa.

En conclusión el objeto de la obligación del vendedor es efectuar la entrega y tradición de la cosa  y  el comprador se obliga a pagar el precio.

El Precio

Es el objeto de la obligación del comprador. Tiene unos requisitos que son:

1.     Debe consistir principalmente en dinero.

2.     Debe ser determinado o determinable: que aparezca en el contrato el monto del precio de manera clara. Determinable significa que no esta claramente pero que hay pautas para señalarlo. las partes pueden decidir que el monto lo fije un 3ro.

3.     Debe ser real y justo: el precio real es el que existe. Si el precio no es real no serio hay inexistencia.

4.     Debe ser justo.

Lesión Enorme en la Compraventa

Valencia Zea sostiene que es un vicio del consentimiento pero esto no lo acepta la doctrina ni la jurisprudencia porque: el CC no lo consagra así; si la lesión enorme fuera vicio del consentimiento fuera causal de anulación de los contratos; para que estructure la lesión enorme basta la simple desproporción aritmética sin que sea necesario el aspecto subjetivo. La lesión enorme es entonces un vicio objetivo del contrato. Hay lesión enorme para el comprador cuando el precio es inferior a la mitad del precio que le paga por ella. Hay lesión enorme para el vendedor cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa.

Acción Recisoria por Lesión Enorme

Es una acción personal porque solo puede interponerla el contratante lesionado. La mayoría de la doctrina acepta que también pueden interponerla los herederos. No la pueden interponer los acreedores, la que pueden interponer es la acción oblicua.

Es una acción de orden publico no es renunciable, pero tiene una excepción y es cuando la renuncia se da por acto posterior a la celebración del contrato.

Requisitos:

·         Que el contrato verse sobre inmuebles.

·         Que la venta no se haya efectuado por ministerio de la justicia y en pública subasta.

·         Que la venta no sea aleatoria.

·         Que no haya operado la caducidad dentro de los 4 años siguientes a la celebración del contrato.

·         Que no se haya renunciado a ella en acto posterior al contrato.

·         Que no se haya perdido o perecido la cosa en poder del comprador.

·         Que el comprador no haya enajenado la cosa.

Avalúo del inmueble

Para determinar la viabilidad de la lesión enorme es necesario avaluar el inmueble para saber su justo precio al momento de la celebración del contrato. No se tienen en cuenta mejoras ni desmejoras que haya tenido el inmueble con posterioridad a la celebración del contrato.

Consecuencias de la acción recisoria por lesión enorme

Hay que diferenciar el caso del demandante y del demandado.  Desde el punto de vista del demandante, este se debe limitar a pedir la recision del contrato. Desde el punto de vista del demandado, hay que ver si es el vendedor o el comprador. Si es el vendedor, puede optar por aceptar la resicion o hacer subsistir el contrato devolviendo el exceso recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte (10%). Si es el comprador, puede optar por aceptar la recision o hacer subsistir el contrato complementando el justo precio pero deducido en una décima parte (10%)

Extinción de la acción recisoria por lesión enorme

·         Por caducidad: 4 años siguientes a la celebración del contrato.

·         Por renuncia efectuada después de la celebración del contrato.

·         Por perdida de la cosa en poder del comprador.

·         Por enajenación de la cosa por parte del comprador salvo que la haya enajenado por un mayor valor caso en el cual el vendedor, tendrá derecho a reclamar el exceso recibido hasta la concurrencia del justo precio deducido en una décima parte (10%).

Los efectos de aceptar la acción recisoria por lesión enorme son: que se restituyen las prestaciones y que los frutos e intereses se deben rembolsar a partir de la presentación de la demanda.

Diferencias entre acción recisoria por lesión enorme y acción recisoria por nulidad relativa

·         La recision por nulidad relativa procede aun cuando se haya perdido la cosa, en la acción recisoria por lesión enorme no.

·         En la acción recisoria por nulidad relativa si el demandado actuó de buena fe, le corresponderá rembolsar los frutos e intereses desde la fecha en que recibió la cosa o el precio. En cambio en la lesión enorme no importa la buena o mala fe del demandado y los frutos e intereses debe reembolsarlos a partir de la presentación de la demanda.

·         La nulidad relativa procede aun cuando el demandado ofrezca pagar lo que debe. La lesión enorme se puede evitar completando el justo precio o devolviendo el exceso recibido.

Obligaciones del Vendedor

Hay unos elementos que contiene el contrato, los esenciales que no se pueden excluir del contrato, los de la naturaleza que las partes pueden excluirlos y los accidentales que requieren pacto de las partes.

Las obligaciones principales del vendedor son:

·         Efectuar la entrega o tradición de la cosa: incluye transferir al comprador el dominio de la cosa (tradición), efectuar la entrega de la cosa para procurarle al comprador la posesión útil y pacifica de la cosa.  Bonivento señala la obligación que surge para el vendedor que es la de la simple entrega de la cosa. Para bienes muebles la tradición se cumple con la simple entrega, para bienes inmuebles con la inscripción del titulo.

·         Saneamiento de la venta por evicción o por vicios redhibitorios: es una obligación de la naturaleza del contrato de compraventa.

De la obligación de la  entrega o tradición de la cosa surgen unas obligaciones accesorias que son:

·         Lugar de la entrega de la cosa: hay que diferenciar si son muebles o inmuebles.  Si es sobre muebles se acude al acuerdo por voluntad de las partes y si las partes guardan silencio sobre el lugar de la entrega se mira si es cuerpo cierto o genero. Si es un cuerpo cierto, se entrega donde estaba la cosa cuando se celebro el contrato y si es genero en el lugar del domicilio del vendedor. Si es sobre inmuebles se entrega en el lugar de ubicación del inmueble.

·         Gastos de la entrega de la cosa: le incumben al vendedor. El costo de las escrituras lo asumen ambas partes por la mitad.

·         Momento de entrega de la cosa: en la fecha en que las partes lo acordaron. Si las partes guardan silencio, entonces debe ser inmediatamente perfeccionado el contrato.

·         La obligación que surge para el vendedor en virtud de la compraventa es una obligación de dar, por lo tanto al vendedor se le exige una obligación de conservar la cosa y se le exige un cuidado ordinario, por tanto responde por deterioros o pérdidas que sufra la cosa hasta por su culpa leve.

Efectos del incumplimiento de la obligación de entregar la cosa por parte del vendedor.

·         Si por hecho o culpa del vendedor  este incumple o incurre en mora en la entrega de la cosa, el comprador a su arbitrio podrá mantener o desistir del contrato. Si opta por mantener el contrato, si la venta versa sobre inmueble y la propiedad de esta ya le fue radicada, deberá promover un proceso abreviado de entrega de la cosa por el tridente al adquirente, también puede promover un proceso ordinario del cumplimiento del contrato, es decir, esto es cuando no hay ni la entrega ni la tradición de la cosa o un proceso ejecutivo por obligación de hacer (entregar la cosa). Lo que hace que se opte por un proceso de cumplimiento o por uno ejecutivo es un titulo ejecutivo. Si hay un titulo ejecutivo donde conste la obligación del comprador de entregar la cosa, se hace el proceso ejecutivo. El contrato si se puede considerar como titulo ejecutivo si la obligación esta de manera clara, expresa y exigible. Si el contrato es verbal no sirve como titulo ejecutivo. Si el comprador opta por desistir del contrato esto no implica que el comprador deba demandar la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor. El desistimiento significa simplemente que el comprador manifieste su voluntad de desistir del contrato.  El desistimiento no implica una demanda. Si el contrato versa sobre inmuebles el desistimiento debe hacerse por escritura publica la cual se hará constar como nota marginal en la escritura publica matriz, es decir, es la escritura publica  mediante la cual se perfecciono la compraventa. Si la compraventa es sobre muebles la ley no señala formalidad alguna para el desistimiento, sin embargo la doctrina aconseja para efectos probatorios que el desistimiento se haga a través de intervención judicial que es una diligencia o actuación judicial donde se le hace una petición al juez para que cite al comprador. Es una diligencia parecida al requerimiento por mora.

·         El comprador tiene derecho a una indemnización de perjuicios y puede ser mediante un proceso ordinario ya que eso implica tasar esos perjuicios, pero si los perjuicios ya están tasados de manera tacita en el contrato no es necesario y se renuncia a la cláusula  penal. En el proceso ordinario de cumplimiento se puede acumular la indemnización de perjuicios.  Si el comprador lo desea puede ejercer la acción resolutoria o de cumplimiento y acumular la indemnización de perjuicios. Para que cualquiera de estas dos opciones se den se requiere que se den los siguientes requisitos: que el vendedor no haya efectuado la entrega de la cosa o haya incurrido en mora en entregar la misma, que la falta de entrega o la entrega a destiempo no obedezca a caso fortuito o fuerza mayor y que el comprador haya pagado el precio salvo que se le haya concedido un plazo, pues en tal evento no seria exigible su obligación de pagar el precio.

Riesgos de la cosa vendida

El riesgo de la perdida a de la cosa lo asumen así. Hay que diferenciar si se trata de genero o cuerpo cierto. Tratándose de cosa género no hay riesgos por cuanto el género no perece. Si es cuerpo cierto, los riesgos son para el comprador, los asume este, siempre que concurran los siguientes requisitos: que la cosa vendida sea cuerpo cierto, que la perdida de la cosa sea por fuerza mayor o caso fortuito y no por hecho o culpa del vendedor la cual se presume, que la venta no se haya efectuado bajo una condición suspensiva,  y que el vendedor para el momento de la perdida de la cosa no se encuentre en mora de entregarlo salvo que demuestre que aun habiendo estado la cosa en poder del comprador también hubiera perecido.

Efectos de los riesgos de la cosa a cargo del comprador

Que la obligación del vendedor se extingue, es decir, que no esta obligado a entregar la cosa, mientras que la obligación del comprador de pagar el precio subsiste, es decir, debe pagar el precio salvo la excepción que la cosa hubiere perecido  estando el vendedor en mora de entregarla, a menos que demuestre que la cosa aun en poder del comprador hubiere perecido.

El efecto seria entonces que se extingue la obligación para el vendedor de entregar la cosa pero subsiste la del comprador.

¿Qué es lo que debe entregar el vendedor?

Debe entregar todo lo que reza en el contrato. Si lo que se vende es un animal hembra, salvo disposición en contrario, la venta de ese animal comprende la del crío que lleva en su vientre y la del que aun amamante. Esto es lo que la ley presume pero las partes pueden pactar otra cosa. Si lo que se vende es un inmueble la venta de este, comprende todos los bienes muebles que son inmuebles por destinacion, adherencia, salvo que se estipule otra cosa.

Venta de predio rustico

Se puede hacer por su cabida o como cuerpo cierto. La diferencia es que cuando se vende por su cabida, el precio se fija de acuerdo a la extensión superficial del predio. Y cuando la venta es de cuerpo cierto el precio esta fijado sin tener en cuenta la extensión, es indiferente. Puede darse la lesión enorme. La regla general es que un predio rustico se vende como cuerpo cierto salvo cuando en el contrato se señala la extensión del predio y no es así si en el contrato se señala que es indiferente la extensión del predio o sea que vendría siendo venta como cuerpo cierto.

Venta por su cabida

·         Que la cabida real del predio sea inferior a la cabida señalada en el contrato, ejemplo en el contrato se dice que el predio tiene 50 ha y en realidad tiene menos. Que el precio de la cabida faltante sea inferior al 10%  o a la décima parte del precio total del predio de acuerdo a su cabida total, El vendedor esta obligado a completar la cabida o a disminuir proporcionalmente el precio y esta última opción será obligatoria cuando el vendedor no pueda completar la cabida. Que el precio de la cabida faltante sea superior al 10% del precio total del predio de acuerdo a su cabida total,  El comprador  tendrá derecho a desistir del contrato o a que le disminuyan el precio y puede pedir en el 1er caso la indemnización de perjuicios.

·         Que la cabida real del predio sea superior a la señalada en el contrato: que el precio de la cabida que sobra sea superior al 10% del precio total del predio de acuerdo a su cabida total, la consecuencia es que el comprador podrá completar el precio o desistir del contrato y tendrá derecho a la indemnización de perjuicios en el ultimo evento.  Que el precio de la cabida que sobra sea inferior al 10% del precio total del predio de acuerdo a su cabida total, la consecuencia es que es obligación del comprador de completar el precio.

Venta como cuerpo cierto

Cuando un predio rustico se vende como cuerpo cierto se acude a la regla general, según la cual el comprador se obliga a entregar lo que reza en el contrato, por ende cumple su obligación entregando el precio sin importar la cabida o extensión superficial de el.  No obstante si en el contrato se señalan los linderos del predio que se vende como cuerpo cierto, el comprador se obliga a entregar todo lo comprendido dentro de esos linderos por lo que de llegar a faltar algo habrá que determinarse la cantidad y precio de esa parte faltante para predicar también las reglas de la venta de un predio rustico por su cabida cuando esta resulte ser inferior a la señalada en el contrato. Si es inferior al 10% puede completar lo que falta  o reducir proporcionalmente el precio.

Termino para interponer las acciones

Las acciones que nacen de la venta por cabida o de la venta de un predio como cuerpo cierto en la que no fue posible entregar todo lo comprendido entre los linderos de ese predio, deberán interponerse dentro del termino de 1 año contados a partir de la entrega de la fecha de la entrega del inmueble.

Compatibilidad con la acción recisoria por lesión enorme

Las acciones a las que se hizo referencia atrás no son incompatibles con el ejercicio de la acción recisoria por lesión enorme siempre que se cumplan los requisitos de a ley que la regulan.

2da Obligación del Vendedor: Saneamiento

El vendedor se compromete en virtud de la compraventa procurar al comprador la propiedad y posesión pacifica de la cosa, por tanto avisar que un 3ro perjudique al vendedor en esos elementos e igualmente el vendedor procurarle al comprador una posesión útil de la cosa. Lo de la propiedad es el saneamiento por evicción y lo de la posesión útil es el saneamiento por vicios redhibitorios. Por evicción implica que un 3ro no perturbe la propiedad y posesión de la cosa.

Saneamiento por evicción

Evicción significa vencer a alguien en juicio. Por lo que la evicción es la privación total o parcial de la cosa vendida mediante sentencia judicial.

El vendedor se obliga a evitar y en caso de no poder evitar a indemnizar, el hecho de que un 3ro perturbe al comprador en la propiedad y posesión de la cosa. Para que el vendedor tenga la obligación de sanear la veta por evicción deben concurrir los siguientes requisitos:

·         La causa que legitima a 3ro para perturbarle al comprador la propiedad y posesión de la cosa debe ser anterior al contrato de compraventa, porque si fuera posterior a la venta le correspondería al propio comprador ejercer sus propias acciones para defender la propiedad de la cosa.

·         El ataque del 3ro debe ser de derecho, es decir, que pretenda la propiedad y posesión de la cosa alegando ser titular de un derecho real sobre la misma lo cual significa que si el ataque es de hecho le corresponderá al comprador ejercitar sus propias acciones por ejemplo la acción posesoria.

·         La perdida de la cosa debe ser a consecuencia de una sentencia judicial y por ende no hay lugar a sanear por evicción cuando el comprador entrega al 3ro la cosa por muy legítimos que sean los derechos del 3ro.

El saneamiento por evicción genera para el vendedor una obligación de hacer y una de dar. La obligación de hacer consiste en que el vendedor se obliga a defender al comprador en el proceso que promueva el 3ro frente al comprador. Para que surja el esta obligación de hacer se necesita que el comprador le denuncie el pleito al vendedor en la demanda o en el traslado de esta según fuere el comprador demandante o demandado.  Si no se hace esta denuncia para el vendedor no surge la obligación de sanear el pleito.  El CC dice que denunciado el pleito, el vendedor y el comprador forman un litisconsorcio.

Si la sentencia es desfavorable para el comprador y por ende para el vendedor ya que son litisconsorcio, hay evicción de la cosa vendida y cuando pierde en el proceso surge para el vendedor la obligación de dar que consiste en restituir el precio e indemnizar los perjuicios al comprador pero no según las reglas comunes sino en lo que taxativamente dispone el CC que consiste en el pago de las costas legales (gastos para la celebración del contrato), las costas procesales (gastos del proceso), restituir al comprador los frutos que a su vez este debió restituir al 3ro  y el vendedor debe además pagar al comprador el mayor valor o aumento que experimento la cosa bien por causas naturales o por obra del comprador. Cuando el vendedor se allana a la demanda del 3ro y el comprador no lo hace, el proceso continua por lo tanto los gastos no los asumiría el vendedor.

Causales de extinción del saneamiento por evicción

·         Si el comprador y el 3ro someten el pleito al arbitraje sin consentimiento del vendedor.

·         La omisión de denunciar el pleito por parte del comprador.

·         Omitir el comprador en formular una excepción personal que hubiere evitado una sentencia en contra.

·         La mala fe del comprador.

·         La renuncia.

·         Por prescripción: prescribe en lo que tiene que ver con la restitución del precio en 20 años.  Pero en lo que tiene que ver con la indemnización de perjuicios el término es de 4 años a partir de la sentencia de evicción.

·         Cuando se efectúa la venta por remate judicial.

SANEAMIENTO POR VICOS REDHIBITORIOS

Es la obligación que tiene el vendedor para con el comprador de que pueda usar la cosa teniendo en cuenta su destinacion natural. Entonces el vendedor tiene la obligación de sanear la venta.

Requisitos para que un vicio sea redhibitorio:

·         El vicio debe existir al momento del perfeccionamiento de la venta.

·         Que ese vicio sea de tal magnitud que impida la utilización normal de la cosa de acuerdo a su destinacion natural de tal suerte que se pueda presumir que el comprador no hubiere comprado la cosa o la hubiere comprado por un precio menor.

·         Que ese vicio sea oculto y para que sea oculto se necesitan los siguientes requisitos:

1.     Que el vendedor no lo haya manifestado en el contrato.

2.     Que el comprador lo haya ignorado sin negligencia grave de su parte.

3.     Que el comprador no lo hubiese podido conocer en razón de su profesión u oficio.

Si hay un vicio redhibitorio el comprador tiene a su favor dos acciones.  La acción redhibitoria propiamente dicha o la acción estimatoria conocida también como Actio Quanta Minoris, también conocida como acción de rebaja de precios.

El objeto de la Actio Quanta minoris es para rebajar el precio. Y la acción redhibitoria es para aspirar a la rescisión de la venta que implica que se deshace el contrato y además el comprador tendrá derecho a la indemnización de perjuicios siempre y cuando el vendedor  haya actuado de mala fe.

La prescripción en la acción redhibitoria para muebles es de 8 meses y para inmuebles es de 1 año.   La prescripción en la Actio Quanta Minoris es de 1 año para muebles y 18 meses para inmuebles.

Hay 3 eventos donde el comprador solo tiene a su alcance la Actio Quanti Minoris:

1.     Cuando la cosa perece.

2.     Cuando el vicio no sea de la gravedad señalada anteriormente.

3.     Si prescribió la acción redhibitoria.

En las ventas forzadas no se da la acción redhibitoria para sanear estos vicios salvo que el rematante l haya solicitado al deudor que manifieste si el bien tiene un vicio redhibitorio y este dijo que no o se quedo callado, aquí tiene el derecho a rebaja de precio.

 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

La obligación principal es pagar el precio.

Precio

Desde el punto de vista de la causa, el precio es la causa de la obligación del vendedor.  Desde el punto de vista del objeto, el precio seria el objeto de la obligación del comprador.  Además es un requisito esencial de la compraventa.

Formas de precio: De contado: se refiere a pagarlo íntegramente en su totalidad al momento de perfeccionamiento de la venta, esta es la regla general.   A plazo: pagar ese precio en un momento posterior al perfeccionamiento del contrato.

Si no se dice cuando ha de pagarse el precio y se le da un plazo al vendedor para que entregue la cosa, se entiende que es a plazo.

Deposito judicial del precio: el comprador tendrá derecho a que por intervención del juez proceda a consignar el precio y no entregárselo directamente al comprador:

1.     Cuando fuere perturbado de la posesión de la cosa por un 3ro, pero esta se requiere que sea de hecho y de derecho, es decir, que perturbe alegando un derecho.

2.     Que permita el comprador decirle al vendedor que le va a consignar el precio cuando demuestre que contra la cosa vendida existe una acción real anterior al perfeccionamiento de la venta. El dinero se le va a entregar al vendedor cuando cese la causa que motivo la consignación.

Efectos del incumplimiento del pago del precio: si el comprador incumple el vendedor tendrá la opción de pedir el cumplimiento del contrato o la resolución de este.

El cumplimiento del contrato se hará a través de un proceso ordinario o uno ejecutivo dependiendo de si la obligación aparece clara en el contrato.   Además tiene derecho en ambos casos para que se de la indemnización de perjuicios  debe haber mora en el comprador y se debe promover un proceso ordinario o se puede hacer cumplir las arras o la cláusula penal si esta en el contrato.

Si opta por la resolución del contrato hay que tener en cuenta unos efectos para los efectos y para las partes:

·         Para las partes si el comprador incumple, el comprador tendrá que restituir la cosa, restituir también los frutos que género la cosa en su totalidad  si debía todo el precio o proporcionalmente si debía parte del precio.  En cuanto a las arras el comprador las pierde si las pago o las restituirá dobladas si las recibió.  En cuanto a las mejoras si el comprador acto de mala fe  si tiene derecho a las mejoras necesarias, a las útiles, antes de la notificación de la demanda pero no tendrá derecho a las necesarias  después de la notificación de la demanda y tampoco tiene derecho a las voluntarias.  El vendedor debe restituir la parte del precio que recibió sin intereses porque se compensa con los frutos que el comprador no le devuelve al vendedor. En casi todos los casos que haya que restituir dinero, esa restitución debe ser con indexación.   El único caso que una suma de dinero se hace sin indexación es el caso en donde se resuelve una compraventa por incumplimiento del comprador.

·         Para los terceros: si se trata de cosa mueble lo que se vende la resolución no procede frente a terceros de buena fe.  Si el 3ro es de mala fe si produce efectos.  Si se trata de un inmueble, la resolución producirá efectos ante 3ros si en la escritura pública consta que al comprador se le dio un plazo para pagar el precio.

PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA

Pacto de reserva de dominio

Es una cláusula en el contrato de compraventa en virtud de la cual el vendedor se reserva la propiedad hasta la cancelación total del precio sin importar que haya efectuado la entrega de la cosa.

Efectos: en cuanto a las partes, desde el punto de vista del comprador la propiedad de la cosa queda sujeta a una condición suspensiva, es decir, que le dan la propiedad hasta cuando haya pagado la totalidad del precio. Desde el punto de vista del vendedor, la propiedad que el tiene queda sujeta a una condición resolutoria de que el comprador  pague la totalidad del precio.  Es resolutoria porque el pago total extingue el derecho del vendedor.

Aquí se presenta una controversia ¿Mientras el comprador no pague la totalidad del precio será este comprador o tenedor de la cosa? será tenedor según la mayoría de la doctrina.

Efecto procesal: si el comprador incumple con la obligación de pagar el precio, el vendedor debe promover un proceso abreviado de restitución de tenencia.

Terceros: los efectos frente a 3ros de buena fe no se producen, pero si produce cuando en la escritura pública consta el pacto.

Pacto Comisorio

Simple: es una estipulación en el contrato de compraventa en virtud de la cual esta se resuelve si el comprador incumple con su obligación de pagar el precio.

Calificado: es una estipulación en el contrato de compraventa en virtud de la cual dicho contrato se resuelve de ipso facto por el incumplimiento del comprador en el pago del precio, pero con la posibilidad de que este pueda mantener el contrato si paga el precio dentro del termino de contestación de la demanda.

Efectos del pacto comisorio simple: son los mismos efectos de la condición resolutoria tacita por incumplimiento del comprador en el pago del precio.

Efectos del pacto comisorio calificado: son los mismos efectos pero el comprador tiene la posibilidad de evitar la resolución pagando dentro del término de 24 horas siguientes a la notificación de la demanda.  

Cuando la norma dice que el pacto comisorio calificado no implica que se demande judicialmente la resolución lo que implica es que los efectos temporales no van a ser a partir de la notificación de la demanda de resolución sino desde el momento en que el comprador incumplió con la obligación.

Prescripción del pacto comisorio (simple y calificado): se diferencia de la condición resolutoria tacita. Los pactos comisorios prescriben en un término máximo de 4 años desde la fecha del contrato.  La condición resolutoria tacita se ejerce a través de una acción ordinaria y la prescripción es de 10 años.

Pacto de Retroventa

Es una estipulación en virtud de la cual el vendedor conserva el derecho de recobrar o rescatar la cosa vendida pagando el precio que recibió por ella o el precio  que convengan las partes.

Se critica la denominación de retroventa porque al parecer habrían 2 ventas  pero lo que en verdad hay es una sola venta sujeta a una condición resolutoria. Por esta razón conviene llamar a este pacto, pacto de recobro.

Efectos: que tienen que ver con sujetar ese pacto a una condición resolutoria.  Que el comprador debe restituir al vendedor la cosa.  

En cuanto a las mejoras el vendedor tendrá que pagar las mejoras necesarias pero las voluptuarias y las útiles no tendrá que pagarlas salvo que el comprador  las haya hecho con autorización del vendedor.

En cuanto a los deterioros, el comprador debe responder o indemnizar los deterioros o daños que por su culpa o hecho haya sufrido la cosa.  Lo que se ocasiona por caso fortuito o fuerza mayor no tiene que pagarlos.

En cuanto a los fruto el código civil no dice nada  acerca de estos pero la doctrina concluye que en cuanto a los frutos el comprador no debe restituir ninguna clase de frutos.

Efectos: no produce efectos contra 3ros de buena fe solo si en la escritura publica consta el pacto en lo que tiene que ver con inmuebles.

Prescripción: máximo de 4 años salvo que las partes pacten un término menor.  Si se trata de muebles se debe dar un aviso anticipado de 15 días y si se trata de inmuebles el aviso  es de 6 meses (esto es por si se quiere rescatar la cosa).

Pacto de mejor comprador o adición a día: es una estipulación en el contrato de compraventa en virtud de la cual esta ser resuelve si aparece un 3ro que mejore las condiciones de la venta pero siempre y cuando el comprador a su vez no iguale o supere esas mejores condiciones que ofrece el 3ro dentro del termino de contestación de la demanda.

Para mejores condiciones de la venta no ha de entenderse solamente el aumento del precio sino cualquier otra condición o elemento de la venta.  Este pacto de mejor comprador tiene un término de prescripción de 1 año.

Efectos: son los de una condición resolutoria tacita pero al comprador hay que mirarlo como de buena fe.

El comprador tendrá derecho a que le restituyan el precio con corrección monetaria. 

En cuanto a las mejoras tiene derecho el comprador  a las necesarias.   A las útiles y a las voluptuarias no tiene derecho el poseedor de mala fe.  A las útiles si tiene derecho el de buena fe antes de la notificación de la demanda, a las voluptuarias no tiene derecho.  Todo esto salvo que se hayan realizado con el consentimiento del vendedor.

CONTRATO DE PERMUTA

Es un contrato en el que las partes se obligan mutuamente a cambiar una cosa especie o cuerpo cierto por otra.  Sin embargo también se dispone que puedan permutarse todas las cosas que puedan venderse. (Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales que no estén prohibidas en la ley).

En conclusión, la permuta es el contrato en el que las partes se obligan mutuamente a cambiar una cosa por otra sea especie o cuerpo cierto.

Se regula por las mimas normas que regulan el contrato de compraventa, la única diferencia es que no se habla de precio.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es un contrato en el que las 2 partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por eso.

Actualmente es un contrato donde una parte se obliga a dar el goce de una cosa y la otra parte a pagar por ella.  La parte que se obliga a conceder el goce de la cosa es el arrendador. La otra parte es el arrendatario y se llama inquilino. Si la cosa rentada es una casa, almacén o edificio y también se le denomina colono si la cosa arrendada es un predio rural.

Elementos esenciales

·         La cosa cuyo goce se proporcione.

·         Precio que por ese goce se debe pagar.

Diferencia con otras instituciones jurídicas

Comodato:  se asemeja con el arrendamiento en que no son actos jurídicos de disposición o de enajenación dado que simplemente se proporciona el uso y goce de la cosa a otra persona, no se le transfiere a ella la propiedad ni ningún otro derecho sobre la cosa.

Se diferencia en que el contrato de arrendamiento es consensual en cambio el de comodato es real o sea que se perfecciona con la entrega de la cosa.   El contrato de arrendamiento es oneroso y el de comodato es gratuito.   En cuanto a la conservación de la cosa cuyo goce se proporciona, el arrendatario responde hasta por culpa leve; mientras que en el comodato, el comodatario responde hasta por culpa levísima.

Compraventa: presentan semejanzas a tal punto que algunos doctrinantes consideran que el arrendamiento no es más que la venta temporal de un bien.

Las semejanzas son: que sus elementos esenciales son similares y que en ambos surge la obligación de saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios.

Las diferencias son: que la compraventa es un titulo traslaticio de dominio, es decir, un titulo destinado a que el dominio de una cosa se traslade del patrimonio del comprador al del vendedor; mientras que el arrendamiento no es un titulo traslaticio de dominio sino un titulo de manera tenencia.  En la compraventa el vendedor se obliga a transferir a través del modo de la tradición el dominio de la cosa, por su parte en el arrendamiento, el arrendador se obliga solo a conceder el goce de la cosa.    En la compraventa el vendedor entrega al comprador la posesión de la cosa por lo que el comprador la puede adquirir también por prescripción salvo la venta con pacto de reserva de dominio; en el arrendamiento, el arrendador entrega al arrendatario la sola tenencia de la cosa por lo que el arrendatario no la puede adquirir por prescripción salvo que opere la figura de la intervención del titulo.

Derecho de usufructo: objetivamente no tienen diferencias porque en ambos se concede el derecho de usar y gozar una cosa y además en ambos el arrendatario y el usufructuario son menos tenedores de la cosa arrendada o de la cosa usufructuaria.

Diferencias:   el usufructo es un derecho real y el arrendamiento es un derecho personal, por consiguiente el usufructuario tiene un derecho sobre la cosa frente a todo el mundo sin respecto a una determinada persona, mientras que el arrendatario tiene un derecho personal frente al arrendador para gozar de la cosa.  El arrendamiento surge en virtud del acto jurídico bien sea este un contrato o el testamento; en cambio el usufructo como derecho real surge en virtud de la ley por acto entre vivos, testamento o por prescripción.

Son usufructos legales el del esposo sobre los bienes propios del cónyuge y los del padre sobre los bienes del hijo.

Características del Arrendamiento

·         Bilateral, oneroso, conmutativo, principal.

·         De tracto sucesivo: porque por lo menos la obligación del arrendador no se puede cumplir sino periódicamente.

·         Típico o nominado.

·         Consensual: tiene excepciones cuando interviene una entidad publica y es que puede ser solemne por voluntad de las partes mientras que no se otorgue la escritura publica o privada cualquiera de las partes puede desistir sin pagar nada a menos que se haya efectuado la entrega de la cosa.

Contrato de Arrendamiento y Validez

·         Capacidad: toda persona capaz es hábil para celebrar el contrato de arrendamiento.  Las incapacidades especiales no operan.

·         Consentimiento: se pueden pactar arras.

·         Causa: la causa de la obligación del arrendador  de conceder la cosa es la obligación del arrendatario de pagar el precio.  La causa de la obligación del arrendatario de pagar el dinero es la obligación del arrendador  de conceder el goce de la cosa.

·         Objeto: el objeto de la obligación del arrendador  es la cosa cuyo goce debe poseer  y el objeto de la cosa del arrendatario es el dinero que se obliga a pagar.

Requisitos de la cosa arrendada

·         Que se trate de cosa corporal o incorporal excepto las cosas consumibles, estas últimas no se pueden arrendar tanto de la naturaleza del contrato como por la naturaleza misma de la cosa.

·         Que la cosa exista o se espera que exista.

·         Que la ley no prohíba el arrendamiento de la cosa.   Entre las cosas que no se pueden arrendar esta la servidumbre, derechos personalísimos, cosa consumible.  El arrendamiento de cosa propia si es posible cuando el arrendador es el usufructuario y el arrendatario es el nudo propietario. Tampoco los bienes públicos.

Requisitos del precio

·         Que debe consistir en dinero o en frutos de la cosa arrendada y se puede pactar en moneda nacional o extranjera.  Cuando se trata de un predio rural que se arrienda a un trabajador agrario para que pague el precio  con los frutos de este, no es un contrato de arrendamiento sino de aparcería.

·         El precio debe ser determinado o determinable o convenir que un 3ro pague ese precio.

·         Que sea real y serio.

Obligaciones del Arrendador

1.  Entregar al arrendatario la cosa arrendada para su goce: es una obligación esencial.  La entrega se realiza a través de cualquiera de los modos del CC.  Existen 2 hipótesis que afectan el cumplimiento de la obligación:

a)    Imposibilidad de entregar la cosa: si por hecho o culpa del arrendador o sus dependientes, se hace imposible entregar la cosa al arrendatario, este podrá desistir del contrato y reclamar judicialmente indemnización de perjuicios pero no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios cuando la imposibilidad de entregar la cosa haya obedecido a fuerza mayor o caso fortuito o cuando el arrendatario tenga conocimiento de que al arrendador se le iba a hacer posible entregar la cosa.

b)    Mora en la entrega de la cosa: siendo posible la entrega de la cosa no se ha hecho.  Habrá que determinar si esa mora afecta el interés del arrendatario para celebrar el contrato de arrendamiento o si no afecta el interés.  En caso de que no se pueda considerar el interés del arrendatario, este tendrá derecho solo a la indemnización de perjuicios y si, si se puede considerar el interés del arrendatario este puede desistir del contrato e indemnización de perjuicios.

Si la mora hace que el arrendatario afecta el interés del arrendatario hay unas pautas:

a)    Cuando cesan las circunstancias que motivaron celebrar el contrato de arrendamiento.

b)    Cuando la cosa se deteriora estando en mora.

Lugar y momento de la entrega: se aplica lo mismo que en la compraventa.  Si es inmueble donde este y si es mueble donde diga el contrato.

El estado en el que se debe entregar la cosa: el arrendador debe entregar la cosa en buen estado, de tal manera que le permita al arrendatario gozar de la cosa de acuerdo a su uso natural.  No obstante, si la cosa esta en mal estado y el arrendador la entrega así y en el arrendatario no objeta nada se presume que ese es el estado que le sirve al arrendatario.

2. Mantener la cosa en estado útil para el desarrollo del contrato: es un elemento de la naturaleza del contrato.  Se trata de una obligación de conservación pero que va de la mano con lo que se dijo anteriormente en el sentido en que el arrendador entrega la cosa en buen estado surge la obligación de conservarla, pero si la entrega se hace en mal estado, no surge la obligación para el arrendatario

Esto implica para el arrendador de realizar las reparaciones necesarias que son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o no sirve para el uso que se le destina.  En cambio las reparaciones locativas, es decir, de aquellos deterioros que se causan por el uso ordinario normal de la cosa o por hecho o culpa del arrendatario o sus dependientes le incumbe realizarlas al arrendatario.  Si bien las necesarias le corresponden al arrendador, para que el arrendador se las pague al arrendatario cuando este las realice se deben cumplir los siguientes requisitos:

·         Que la reparación no se haya hecho necesaria por culpa o hecho del arrendatario.

·         Que el arrendatario comunique al arrendador la necesidad de realizar las reparaciones necesarias.

·         Que transcurra un término razonable y el arrendador no haga las reparaciones necesarias.

·         Que pruebe que efectivamente se trata de reparaciones necesarias.

Los requisitos 2 y 3 no se exigirán cuando el arrendatario realice las reparaciones necesarias  con el consentimiento o cuando se trate de reparaciones urgentes que no admiten espera.

Mejoras: obras que se hacen para aumentar el valor de la cosa.   Las que realice el arrendatario no tendrá derecho  a que el arrendador se las reembolse a menos que sea con su consentimiento.

En los casos en que el arrendatario realice  mejoras y el arrendador no se las pague, el arrendatario puede retirar los materiales siempre y cuando esto no implique deterioro de la cosa arrendada.

3.   Librar al Arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa: es de la naturaleza.  En el goce de la cosa arrendada, el arrendatario podría sufrir perturbaciones por parte del arrendador, por parte de un 3ro o puede provenir de vicios redhibitorios (defectos que tenga la cosa que impidan su uso normal).

Cuando proviene del arrendador: el arrendador esta obligado a proporcionarle al arrendatario el uso y goce de la cosa, por tanto debe abstenerse de realizar obras o mejoras que afecten la utilización de la cosa a menos que sean reparaciones necesarias para evitar la destrucción de la cosa.  Cuando el arrendador realiza estas reparaciones necesarias hay que distinguir 2 situaciones:

·         Que las obras no afecten gran parte del contrato, evento en el cual el arrendatario tendrá derecho a una rebaja proporcional a la parte afectada.

·         Pero si las obras afectan gran parte del contrato de tal suerte que la cosa no sirva para el fin que tuvo el arrendatario para arrendarla o que tales obras sean de larga duración, evento en el cual el arrendatario tendrá derecho a la terminación del contrato y a la indemnización de perjuicios. Pero esta indemnización de perjuicios se sujeta a los siguientes requisitos:

1.     Que la causa de la necesidad de las obras o reparaciones sea anterior al contrato.

2.     Que el arrendatario no lo hubiere conocido.

3.     Que el arrendador la hubiere conocido o podido conocer en razón de su profesión u oficio.

Cuando proviene de un 3ro: hay que diferenciar si es de hecho o de derecho.  Si es de hecho le corresponderá al mismo arrendatario defender su derecho de tenencia instaurando la acción restitutoria por despojo en los 6 meses siguientes.  Si es de derecho el arrendatario debe manifestar que es el un simple tenedor, si el arrendatario no actúa así, le responderá al arrendador por los perjuicios que pueda sufrir por la conducta.

Si el arrendatario procede en la forma señalada el pleito continua contra el arrendador y si este pierde el pleito, y por consiguiente le corresponde al arrendatario restituir la cosa, entonces se produce la evicción y estas puede ser total o parcial; si es total el contrato de arrendamiento se extingue y habrá lugar a la indemnización de perjuicios; si es parcial hay que distinguir si afecta gran parte de la cosa, la consecuencia es que el contrato se extingue y habrá lugar a indemnizar los perjuicios al arrendatario pero si no afecta gran parte del contrato habrá lugar a la rebaja de precio.

Por vicios redhibitorios: hay que diferenciar si los defectos generan perturbación total o parcial de la cosa.  Si generan perturbación parcial le corresponderá al juez  determinar si se mantiene el contrato con rebaja de precio o si hay lugar a la terminación del contrato con indemnización de perjuicios pero para que esta proceda se requiere la mala fe del arrendador y además se requiere que el arrendatario no los hubiere conocido o podido conocer.

Si la perturbación es total habrá lugar bien a la rescisión del contrato, o bien a la terminación del contrato dependiendo de si se entrego o no la cosa, si el contrato no empezó a ejecutarse rescisión, si no, terminación y en ambos casos hay lugar a la indemnización de perjuicios.

Obligaciones del Arrendatario

1.   Pagar el precio o renta: es una obligación esencial en el contrato de arrendamiento.  El precio se llama renta cuando se paga periódicamente.  El monto del precio es el que fijen las partes en el contrato.  El periodo para pagar el precio lo fijan las partes, si no la costumbre o si no según las siguientes reglas: hay que diferenciar si se trata de predio rural, inmueble urbano o cosa mueble.  Si es predio rural el pago es anual; si es inmueble urbano es pago es mensual; si es cosa mueble el pago es a la terminación del contrato.

Si en el contrato se señala que la cosa se arrienda por determinado número de meses, años o días pero no se dice en que fecha se va a pagar, el pago se hace al finalizar cada año, mes o día según el caso. 

Sobre el precio o renta hay unas reglas particulares en lo que tiene que ver con la vivienda urbana que tienen que ver con la fijación del precio en lo que tiene que ver con el 10% del avalúo comercial siempre y cuando no exceda el doble del avalúo catastral, el tope seria entonces el 1% del doble del avalúo catastral.

La otra regla tiene que ver con el aumento del precio, y se puede aumentar hasta el 100% del aumento del IPC en el año inmediatamente anterior. Esto tiene que ver solo en materia de vivienda urbana.

Pago extrajudicial por consignación: en caso de que el arrendador se rehúse a recibir el pago de la renta en las condiciones y lugar estipulado se aplicaran las siguientes reglas:

·         El arrendatario dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo para pagar el precio o la renta en la entidad que determine el gobierno nacional (Banco Agrario).

·         La entidad que recibe la consignación se queda con el original de esta y expide al arrendatario 2 duplicados (uno para el arrendatario y uno para el arrendador).

·         El arrendatario debe remitir mediante comunicación escrita y a través del servicio postal al arrendador el duplicado que esta destinado para el dentro de los 5 días siguientes a la consignación.

·         Para los pagos subsiguientes, la consignación debe realizarse dentro del plazo estipulado en el contrato o dentro del plazo legal.

2.    Usar la cosa en los términos convenidos: el arrendatario esta obligado a usar la cosa de acuerdo a su destinacion contractual, en su defecto de acuerdo a su destinacion natural o a la costumbre.

Si el arrendatario incumple esta obligación, el arrendador tendrá la opción de pedir solo indemnización de perjuicios  o pedir la terminación del contrato y además la indemnización de perjuicios.

Ligada a esta obligación, esta la obligación del arrendatario de no ceder ni subarrendar la cosa arrendada a menos que medir autorización expresa del arrendador.

Si se incumple esta prohibición de ceder o subarrendar la cosa, el arrendador puede dar por terminado el contrato, exigir la restitución del inmueble y reclamar la indemnización de perjuicios. 

Si el arrendamiento es de una vivienda urbana tendrá además la opción de celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales  lo cual implica dejar sin efecto el contrato anterior y de ello habrá que comunicarle por escrito al arrendatario.

3.   Conservar la cosa: es una obligación compartida que le corresponde al arrendador las reparaciones necesarias y al arrendatario las locativas.  En virtud de esta obligación, el arrendatario debe responder  por el deterioro que sufra la cosa por hecho o culpa suya, responde hasta por culpa leve esto significa que deterioros causados hasta por la culpa leve del arrendatario debe este indemnizar los perjuicios, salvo que demuestre que esos deterioros fueron causados por fuerza mayor o caso fortuito a no ser que se encuentre en mora de pagar la cosa y aun estando en mora podrá exonerarse de indemnizar los perjuicios si demuestra que la cosa también se hubiera deteriorado en manos del arrendador.  Si el deterioro que sufre la cosa  además de culposo es grave, el arrendador tendrá derecho no solo a indemnizar perjuicios sino también a la terminación del contrato.

4.     Restituir la cosa a la terminación del contrato.

Extinción del Contrato de Arrendamiento

1.   Por destrucción de la cosa: la destrucción de la cosa arrendada puede ser total o parcial.  Si es total, obviamente que el contrato de arrendamiento se extingue, pero si la destrucción es parcial le corresponderá al juez determinar si hay lugar a la terminación del contrato o solo a la rebaja del precio teniendo en cuenta si la destrucción parcial afecta o no la cosa arrendada.

Cuando la destrucción de la cosa sea imputable a hecho o culpa del arrendatario  la cual se presume, deberá el arrendatario indemnizar los perjuicios al arrendador.  Por el contrario, si la destrucción obedeció a fuerza mayor o caso fortuito lo cual debe ser probado por el arrendatario no tiene la obligación de indemnizar los perjuicios al arrendador  a menos que la destrucción se haya dado estando el en mora, no indemnizara los perjuicios si demuestra que aun habiendo estado la cosa en poder del arrendador también se hubiera destruido.

2.   Por extinción del derecho del arrendador: Si el derecho de dominio del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue ello implica la extinción del contrato de arrendamiento por cuanto el derecho del arrendatario  de usar y gozar la cosa adeudada es un derecho personal, es decir, es un derecho que tiene solo con respecto a una determinada persona (el arrendador), no obstante habrá que distinguir  la causa de la extinción de dominio  del arrendador sobre la cosa arrendada.  Si la causa es la expropiación, la entidad expropiante deberá también expropiarle al arrendatario, es decir, deberá también indemnizar a este siempre y cuando el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura publica e inscrita en la oficina de instrumentos públicos, si no, no seria oponible a 3ros, en este caso a la entidad que se expropia;  si la causa es la enajenación de la cosa por parte del arrendador habrá que determinarse si la enajenación fue a titulo oneroso o gratuito, si fue a titulo gratuito el contrato no se extingue ni termina  porque habrá de respetarse la voluntad del donante la cual se entiende proyectada en el contrato de arrendamiento en el sentido de que subsista  en el contrato porque de lo contrario se perjudicaría el donante ya que debería indemnizar perjuicios al arrendatario.  Si fue a titulo oneroso el contrato de arrendamiento se extingue o termina y el arrendador indemnizara al arrendatario, no obstante no habrá lugar a la terminación del contrato  cuando este se haya celebrado en escritura publica e inscrita en la oficina de instrumentos públicos a menos que el adquirente haya sido el acreedor hipotecario siempre que su escritura publica de hipoteca se haya registrado con anterioridad con dicho contrato de arrendamiento.

Por hechos generales el contrato debe cesar.

Reglas especiales para el arrendamiento de vivienda urbana (#2)

La enajenación de la cosa arrendada por parte del arrendador también es causal de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda urbana pero sujeto a las siguientes reglas particulares:

·         La terminación del contrato de arrendamiento no se da en el momento de enajenar la cosa sino en la fecha del vencimiento  del termino inicial o de la prorroga según el caso del contrato, pero para que se de la terminación  en la fecha del vencimiento del termino inicial  o de la prorroga  a causa de la enajenación de la cosa por parte del arrendador  es necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1.     El arrendador deberá comunicar por escrito a través del servicio postal  autorizado  con antelación no menor de 3 meses a la fecha del vencimiento del termino inicial o de la prorroga, que el contrato de arrendamiento cesa o termina por cuanto debe cumplir la obligación del vendedor de entregar la cosa.

2.     Al aviso por escrito deberá acompañar la constancia  de haber constituido a favor del arrendatario una caución en dinero bancaria o de compañía de seguros equivalente a 6 meses del precio del arrendamiento vigente, a fin de garantizar el cumplimiento de la causal de extinción del contrato dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de restitución del inmueble.

3.   Por cumplimiento del término: 

·         Termino del contrato de arrendamiento: el que estipulen las partes en el contrato, en su defecto, el que se determine según el servicio especial o natural de la cosa o según la costumbre y en su defecto el término se tendrá como un contrato a término indefinido.    En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, si las partes no estipulan el término del contrato, este será de 1 año.

·         Termino para contrato a termino fijo:  el cumplimiento del termino es causal de terminación del contrato de arrendamiento a menos que opere la tacita reconduccion que consiste en la prolongación del contrato de arrendamiento por 3 meses mas siempre que concurran los siguientes requisitos:

1.     que el término del contrato haya terminado.

2.     que el arrendatario siga ocupando el inmueble cumpliendo con su obligación.

3.     que el arrendador adopte una postura que muestre su voluntad de prolongar el contrato  como por ejemplo aceptar el pago de la renta.

1.     Contratos a termino indefinido: para su terminación se requiere la figura del desahucio, consiste en que cualquiera de las partes notifica o comunica a la otra con una anticipación  de un periodo completo de pago, o sea, si el pago es semanal con una semana de anticipación, de cesar o terminar el contrato de arrendamiento.

Reglas especiales para el arrendamiento de vivienda urbana (#3)

Aun cuando el contrato de arrendamiento es a término fijo por cuanto aun en el evento que las partes no hubieren estipulado el término, la ley lo entiende celebrado por el término de un año, dicho contrato no termina por el simple vencimiento del término sino que se sujeta a las siguientes reglas:

2.     Si es el arrendador quien pretende dar por terminado el contrato de arrendamiento, este lo podrá hacer durante las prorrogas  siempre y cuando avise por escrito al arrendatario por servicio postal autorizado con una antelación no menor de 3 meses y para tal efecto deberá indemnizar al arrendatario una suma equivalente a 3 meses de arrendamiento o una suma igual al 1.5 del precio del arrendamiento si el contrato se hubiere ejecutado por lo menos 4 años.   No obstante el arrendador tendrá derecho a la terminación del contrato  al vencimiento del termino inicial o al vencimiento de la prorroga según el caso sin indemnización invocando cualquiera de las siguientes causales:

a)     Que necesita el inmueble para habitarlo por lo menos un año.

b)    Que requiera el inmueble para demolerlo.

c)     Que requiera el inmueble para hacer reparaciones.

d)    Que requiera el inmueble para cumplir con su obligación  de entregarlo en virtud del contrato de compraventa.

Sin embargo el arrendador deberá dar el preaviso por escrito por lo menos con 3 meses de antelación a la fecha del vencimiento del termino inicial o de la prorroga del contrato y deberá además acompañar al aviso escrito  la constancia de haber constituido a favor del arrendatario una caución en dinero, bancaria o de compañía de seguros equivalente a 6 meses de arrendamiento que garantice el cumplimiento de la causal invocada (a,b,c,d) dentro de los 6 meses siguientes a la restitución del inmueble.

3.     El arrendatario también podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento dando el aviso por escrito a través de servicio postal autorizado y con una antelación  no menor de 3 meses. Esto se da sin indemnización si la terminación es al vencimiento de la fecha del termino inicial del contrato o del vencimiento  de la prorroga  o con indemnización si la terminación es antes del vencimiento del termino inicial del contrato o de la prorroga. Esta indemnización equivale a 3 meses de arrendamiento.

4.     Por sentencia judicial: se refiere a todos los casos en que el arrendador o arrendatario tenga derecho a la terminación del contrato por el incumplimiento  de la obligación que le corresponda a la otra parte

CONTRATO DE OBRA

Concepto

Es un acuerdo de voluntades a través del cual una parte denominada artífice o empresario  se obliga para con otra denominada dueño o comitente a ejecutar materialmente una obra por una remuneración pero sin representación o subordinación.

Características

1)    Contrato bilateral, conmutativo, oneroso, principal, nominado.

2)    In Tuito Persona: se extingue con la muerte del artífice o empresario. Pero la muerte del dueño o comitente  no extingue el contrato  ya que el empresario debe terminar la obra y sus herederos deben pagar su remuneración.

3)    Realización de una obra material. (car. Especial). Esto diferencia el contrato de obra con el contrato de mandato, porque en el contrato de mandato lo que se encarga al mandatario es la realización de un negocio jurídico.

4)    Remuneración, al igual que la anterior, son elementos esenciales del contrato de obra. Pero además también es un elemento de la naturaleza ya que si las partes no señalan esto la ley lo presume, la remuneración seria entonces:

a)    La que ordinariamente se paga por una misma especie de obra.

b)    La que se estime equitativamente a juicio de peritos.

5.     La no representación: significa que el artífice no es un representante del dueño o comitente puesto que el no declara su voluntad en nombre del dueño frente a 3ros, así mismo en el contrato de obra se obligan son dos partes, el artífice y el dueño.  Esto también trae como consecuencia que en materia de responsabilidad civil extracontractual del derecho probado, es decir, tratándose de daños que por la realización de la obra se causan a 3ros, responderá solo el artífice o empresario ya que este actúa en nombre propio, es otra diferencia entre el contrato de obra y el de mandato. En materia de responsabilidad civil responde el artífice.

6.     No hay subordinación y esto lo diferencia con el contrato de trabajo. Esto implica que el artífice para cumplir la obra no tiene que cumplir con un horario.

Obligaciones del Artífice

·         Realización de obra material: de tal suerte que sirva para la finalidad señalada en el contrato y en su defecto que la obra pueda ser utilizada de acuerdo o servir para su uso normal.  Si el dueño o comitente alega que la obra no se realizo adecuadamente, las partes nombraran peritos y si se demuestra la disconformidad, el comitente o dueño tendrá derecho a que le indemnicen los perjuicios o a que el artífice realice nuevamente la obra.

·         Entregar la obra,

Obligaciones del Comitente o Dueño

·         Pagar la remuneración: o lo que es lo mismo, el precio de la obra. Es una obligación esencial y de la naturaleza del contrato de obra.  Es esencial porque sin ese elemento no existiría contrato de obra.  Pero también es de la naturaleza porque de no pactarse precio o remuneración la ley subentiende que por la realización de una obra hay que pagar una remuneración y seria la que ordinariamente se paga por una misma especie de otra o en su defecto la que se estime equitativamente a juicio del perito.

·         Cooperar en la confección de la obra: no basta que el dueño pague o remunere la obra, la pruebe y la reciba sino que se obliga también a cooperarle para la realización de la obra.

·         Aprobar y recibir la obra: esta obligado el dueño o comitente a que cuando la obra se realice dentro del termino estipulado  manifieste si la aprueba o no, en caso de aprobarla deberá recibirla, si no la aprueba alegando imperfecciones de la obra o su realización no conforme a los términos convenidos, las partes nombraran peritos para que dictaminen sobre esa inconformidad; si se demuestra la disconformidad el dueño tendrá derecho bien por una indemnización de perjuicios, o bien que el artífice realice nuevamente la obra, en caso de que no se demuestre la inconformidad le corresponderá al dueño recibir la obra, si no lo hace, incurre el en mora  en la obligación de recibir la obra  y por lo tanto asumirá los riesgos de la misma y además la obligación del artífice se entiende cumplida.

Riesgos de la Cosa

Existe el principio general de que las cosas perecen para su dueño. Mientras la obra no haya sido  aprobada por el comitente, el dueño es el artífice y por ende el asumirá los riesgos de la obra, salvo que el dueño o comitente se encuentre en mora de aprobar la obra, evento en el cual será el quien asumirá los riesgos.

Riesgos de los Materiales.

En cuanto al daño o riesgo y perdida de los materiales hay que distinguir quien dio los materiales; si los materiales los aporto el dueño o comitente los riesgos los asume el, salvo que el deterioro o daño haya ocurrido por culpa del artífice, lo cual se presume, en caso de que los materiales los haya aportado el artífice el es quien responde por los riesgos.

CONTRATO DE CONSTRUCCION

Cuando en el contrato de obra esta consista en la construcción de un edificio se denomina también contrato de construcción, el artífice se denomina empresario.   En dicho contrato el empresario se obliga a garantizar la obra durante los 10 años subsiguientes a la entrega  de la misma por los siguientes defectos: por defecto de los materiales empleados para la obra, por vicios del suelo y por defectos de la construcción.

Responsabilidad frente a los obreros

De acuerdo a la legislación civil, respecto a las obligaciones naturales responde el empresario siempre que haya sido el que hubiere contratado a los obreros.  El comitente o dueño tendrá solo una responsabilidad subsidiaria  y hasta la concurrencia de lo que el le deba al empresario.  No obstante, la legislación laboral que por ser la normatividad especial es la aplicable, dispone que en lo concerniente a las obligaciones laborales, empresario y dueño son solidariamente responsables frente a los obreros.

CONTRATO DE MANDATO

Noción

Es un contrato en virtud del cual una parte denominada mandante encarga a la otra parte denominada mandatario la realización de uno o más negocios jurídicos por cuenta y riesgo del mandante.

Características

·         Es un contrato consensual: es decir, que se perfecciona con el simple acuerdo de las voluntades.   La aceptación del mandato puede ser expresa, tacita o con el mero silencio.  Para que el mero silencio implique el mandato se requiere que el mandante se encuentre ausente, que el encargo se le haga a una persona que por su profesión se encargue de la ejecución de negocios jurídicos ajenos, también se requiere que transcurra un termino razonable y no se manifieste la no aceptación del mandato (la legislación dice que el termino razonable es de 3 días).   Hay casos donde el mandato es solemne.  La excepción es el contrato consensual general que es aquel que tiene por objeto el encargo o realización de todos los negocios jurídicos del mandante, la solemnidad es la escritura pública.  Otro contrato solemne es el judicial que tiene por objeto promover un proceso judicial o defender a una persona en ese proceso; la solemnidad es para un solo proceso, consiste en un memorial o escrito privado si son dos o mas procesos requieren escritura publica.    Otro mandato solemne es para contraer matrimonio que es solemne, requiere de un memorial o poder. también hay otro mandato solemne para realizar actos dispositivos de derechos reales sobre inmuebles, aquí la solemnidad consiste en escrito privado.

·         El contrato de mandato civil es naturalmente oneroso es decir, si las partes guardan silencio en cuanto a la remuneración del mandatario la ley entiende que el mandato es con remuneración y seria: lo que se paga por el encargo de un negocio jurídico  semejante y en su defecto la que se determine por un perito.   Pero el hecho de que sea naturalmente oneroso también significa la posibilidad de que las partes excluyan la remuneración.

·         Bilateral o unilateral: es bilateral cuando es oneroso o unilateral cuando es gratuito.  No obstante, aun frente al mandato gratuito se afirma que el contrato de mandato también es bilateral porque genera obligaciones para ambas partes, como por ejemplo para el mandante, proveer al mandatario de los necesario para la ejecución de la gestión, debe reembolsarle igual los gastos necesarios que haya sufragado para la ejecución de la acción y debe indemnizarle las perdidas que haya sufrido sin su culpa en desarrollo de la gestión.

·         Es un contrato principal.

·         Nominado.

Requisitos de validez del mandato

·         Capacidad: para el mandante se exige que sea una persona plenamente capaz. En cuanto al mandatario no se requiere plena capacidad porque las consecuencias del mandato van a recaer sobre el mandante.  Como los actos del mandatario repercuten es en el mandante, no importa que el mandatario sea incapaz relativo.  Si en el contrato de mandato, el mandatario es un menor relativo esto trae unas consecuencias y es que las obligaciones son entre el mandante y el 3ro.  En cambio entre mandante y mandatario o entre mandatario y el 3ro no surge obligación para el mandatario salvo lo estipulado en el CC, es decir, que el menor adulto o incapaz relativo responderá hasta la concurrencia del beneficio obtenido.

·         Consentimiento: generalmente el contrato de mandato es consensual y excepcionalmente solemne.

·         Objeto: el objeto de la obligación del mandante es pagar una remuneración, esta obligación es natural y puede ser una suma fija o un porcentaje pactado. El mandante también tiene otras 3 obligaciones que son las mismas explicadas en el punto 3 de las características. el objeto de la obligación del mandatario es la realización del negocio jurídico.

Hay unas cosas que no son susceptibles  o no pueden ser objeto del contrato de mandato como los derechos personalísimos, las obligaciones personalísimas, para testar no se puede conferir el contrato de mandato, la declaración jurada.

Esto tiene una excepción que es la confesión judicial en el sentido que la ley entiende que el apoderado tiene facultad para confesar en la demanda en la formulación de excepciones o en la contestación de ambos actos procesales (contestación de demanda y excepciones) o al presentar alegatos estos hechos se entienden confesados.   La confesión por apoderado judicial valdrá siempre y cuando este tenga poder.

Obligaciones del mandatario

·         Realizar la cuestión o el negocio jurídico encomendado: por regla general debe hacerse en forma personal.   Excepcionalmente podrá sustituirse a otra persona. Esta excepción se da cuando el mandante autoriza la sustitución.  El mandante puede autorizar la sustitución y señalar a la persona que se le va a sustituir  y en este caso el mandatario no responde patrimonialmente de los perjuicios que este pueda causar al mandante.  Si el mandatario es quien escoge al sustituto, si responde de los daños que pueda causar al mandante.      En eventos de fuerza mayor o caso fortuito que no se pueda realizar personalmente es viable la sustitución  sin autorización del mandante.               En los procesos civiles, se puede sustituir sin autorización del mandante. El mandato judicial es aquel que tiene por objeto promover, es posible que el apoderado pueda sustituirse sin que le haya sido autorizado salvo en el proceso penal.

·         Rendir cuentas: rendir un informe detallado pormenorizado de ingresos y egresos, gastos y utilidades.

·         Rendir informes: se diferencia de la anterior es que estos son muy generales, pueden ser en cualquier momento.

Obligaciones del mandante

·         Pagar la remuneración convenida o lo usual.

·         Proveer al mandatario de lo necesario para realizar la gestión encomendada.

·         Reembolsarle los gastos razonablemente necesarios que haya para ejecutar la labor encomendada.

·         Indemnizar al mandatario de las perdidas que haya experimentado sin culpa con ocasión de la labor encomendada.

Prohibiciones del mandatario

·         Realizar negocios propios con los bienes del mandante.

·         El auto contrato: comprar para el los bienes que el mandante le encargo vender o vender los bienes que el mandante le encargo comprar.

Extinción del Contrato de Mandato

·         Se extingue con el cumplimiento del término o plazo.

·         Por el cumplimiento de la condición.

·         Por el cumplimiento del mandato cuando el mandato se ejecuta.

·         Por la revocación del mandato por parte del mandante.

·         Por la renuncia del mandatario. La renuncia produce efectos transcurridos 5 días y la notificación de la providencia que admite la renuncia de mandato no se extingue con la presentación de la renuncia misma.

·         Por interdicción del mandante o mandatario.

·         Por insolvencia económica del mandante o mandatario.

·         Muerte del mandante o mandatario. No obstante, por la muerte del mandante excepcionalmente no extingue el contrato de mandato, estos 2 casos excepcionales son: el mandato judicial no se extingue por la muerte del mandante porque el apoderad sigue el proceso y cuando a extinción del mandato implica un mayor perjuicio para los herederos.

CONTRATO DE COMODATO

Es aquel en el que una parte llamada comodante entrega a otra denominada comodatario una cosa no consumible para que la use, conserve y restituya sin pagar por eso ninguna contraprestación conocido también como préstamo de uso.

Semejanzas con el Contrato de Arrendamiento

·         Ambos contratos conceden el uso de una cosa.

·         Ambos son títulos de mera tenencia.

·         En ambos se genera la obligación de conservar y restituir la cosa.

·         Ambos recaen sobre cosas no consumibles.

Diferencias con el contrato de arrendamiento

·         El arrendamiento es consensual y el comodato es real porque se perfecciona con la entrega.

·         El arrendamiento es bilateral y el comodato es unilateral.

·         El arrendamiento es oneroso y el comodato es gratuito.

·         En el arrendamiento, el arrendatario responde hasta por culpa leve (por que es oneroso) y en el comodato, el comodatario responde hasta por culpa levísima (xq es gratuito).

Obligaciones del comodatario

·         Usar la cosa: según los términos convenidos o en su defecto según lo que sea mas acorde a la naturaleza de la cosa.

·         Conservar la cosa: debe realizar un cuidado extraordinario y responderá de los daños o pérdida de la cosa hasta por culpa levísima salvo que esos daños se causen por fuerza mayor o caso fortuito.   No obstante el comodatario aún responde de daños ocasionados por fuerza mayor o caso fortuito en los siguientes casos:

a)    Cuando el daño sucede estando el en mora de entregar la cosa a menos que demuestre que aun estando en poder del comodante también se hubiera dañado.

b)    Cuando así lo convengan las partes.

c)     Cuando por ejemplo por huracán hay 2 objetos uno mío y otro prestado y salvo el mío y se responde.

Obligaciones del comodante

Surgen después del perfeccionamiento del contrato y no desde su celebración.  No hacen que el contrato sea bilateral.

·         Pagarle al comodatario las mejoras necesarias que este realice con autorización del comodante.

·         Pagar las mejoras necesarias urgentes que realice el comodatario con o sin autorización del comodante.

·         Indemnizar al comodatario de los perjuicios que este haya sufrido por la mala calidad de la cosa siempre y cuando haya mala fe del comodante.

Derecho de retención

El comodatario tiene derecho a retener la cosa que le fue entregada en comodato hasta tanto el comodante cumpla con las obligaciones antes mencionadas.

CONTRATO DE MUTUO

Es un contrato en virtud del cual una parte denominada mutuante entrega a otra denominada mutuario una cosa consumible para que el mutuario restituya otra de la misma cantidad y calidad de género.

Características

·         Real: se perfecciona con la entrega de la cosa.

·         Principal.

·         Naturalmente gratuito y accidentalmente oneroso.

·         Bilateral.

·         De ejecución instantánea  aun cuando pueda ser de cumplimiento escalonado.

·         Nominado.

·         De libre discusión.

Obligaciones del mutuario

·         Se obliga a devolver la cosa si es consumible de la misma calidad, de género o cantidad. Debe realizar la devolución al vencimiento del plazo convenido  y en su defecto si no se pacto plazo al vencimiento de los 10 días siguientes se entrega la cosa.                                                                                                      ¿es posible devolver la cosa antes del vencimiento del plazo?    Depende.  Si el mutuo es gratuito el plazo es a favor del deudor mutuario y puede por tanto devolver la cosa antes del vencimiento del plazo; se puede renunciar al plazo.   Si el mutuo es oneroso, o sea, que deba pagar intereses, se entiende que el plazo es a favor de acreedor mutuante y por ende el mutuario no puede devolver la cosa de la misma cantidad o calidad de dinero antes del vencimiento del plazo,  salvo que lo acepte el mutuante con su consentimiento.

·         Pago de intereses en el mutuo civil, si las partes guardan silencio se entiende que es gratuito, es decir, que no hay que pagar intereses por tanto que el mutuario quede obligado a pagar el dinero de intereses expresamente debe estar pactada esta obligación.    Si se pacta que el mutuo es con interés y no se señala la tasa se presume que el interés será el legal, que en materia civil es el 6% anual por el plazo y el 12% anual por mora.     Las partes puedan pactar el interés diferente al legal siempre y cuando no supere el interés bancario corriente aumentado en un 50% y en caso de que la tasa pactada supere este tope, ello trae como consecuencia la perdida de los intereses.

Obligación del mutuante

Indemnizar los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad de la cosa. Si el contrato de mutuo es gratuito, para dicha indemnización deberá probarse la mala fe del mutuante y si el contrato de mutuo es oneroso no habrá que probar la mala fe del mutuante.